نجومی شدن اجاره بهای مسکن با افزایش قیمت دلار

همانطور که مستاجران تهرانی با مشکل گرانی اجاره مسکن دست به گریبانند، صاحبان خانه‌های تهرانی نیز به دنبال راهی برای سود بیشتر از نقدینگی حاصل از دریافت اجاره هستند.

یکی از بزرگ‌ترین و اصلی‌ترین رقبای بازار مسکن، بازار سپرده‌های بانکی و نرخ بهره و سود آنهاست. از طرف دیگر، هرچقدر که نرخ سود سپرده‌های مختلف بانکی کاهش یابد، تقاضای ورود به بازار مسکن و سرمایه گذاری در آن نیز افزایش خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال بازار اجاره بها وارد فاز جدید قیمتی شده است تا حدی که منحنی کرایه خانه تهرانی‌ها در شرایطی رو به بالا حرکت می‌کند که درآمد بسیاری از اقشار اجاره‌نشین، با آن رشد نکرده و در برخی موارد به دلیل بیکاری روند کاهشی داشته است.

طبق پیش بینی‌ها انتظار می‌رفت اجاره بها با ورود به نیمه دوم سال و پایان پیک جابه‌جایی فروکش کند، اما انتظار تورمی در این بازار به گونه‌ای ایجاد شده که شهروندان تهرانی جهش بی سابقه قیمت در این بازار را تجربه می‌کنند.

ریشه گرانی اجاره بها

تورم و افزایش نرخ ارز دو عامل اصلی برای صعود قیمت اجاره بهاست. گرانی بی دلیل اجاره بها آن هم در فصلی که جابجایی‌ها بسیار کم است سوال برانگیز است؛ اما فعالان این بازار گرانی اجاره بها در تهران را ریشه در بازار ارز می‌دانند.

شاید تازه‌ترین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در آخرین ماه پاییز حکایت از آن دارد که تورم ماهانه اجاره‌ بها در این ماه نسبت به ماه پیش از آن بهبود جزئی داشته و از سرعت رشد اجاره‌ بها در تهران و کشور کاسته شده، اما قیمت‌ها در بازار اجاره در اولین ماه زمستان همچنان روند افزایشی داشته است.

در حالی که این روزها بسیاری از مستاجران از گرانی و افزایش نرخ‌های اجاره گله‌مند هستند مشاوران املاک هم در این ایام از رشد بالای نرخ‌های اجاره ناراضی هستند. یکی از فعالان بازار مسکن گفت: هر سال در نیمه دوم سال نرخ اجاره بها با همان نرخ‌نامه تابستان تعیین و قراردادها بسته می‌شود، اما در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ به دلیل گرانی کم سابقه نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار اجاره به شکل عجیبی افزایش یافته کرده است.

به گفته این فعال بازار مسکن، همواره برای گرانی فرصت‌ها و بهانه‌های زیادی فراهم می‌شود و این بار افزایش قیمت دلار تا حد زیادی بر گرانی اجاره بها تأثیر گذاشته است.

تورم اجاره بها کاهش، اما قیمت‌ها افزایش یافت

در آذر ماه تورم ماهانه اجاره بها در تهران ۵.۲ درصد و در کل کشور ۳ درصد اعلام شده و این در حالی است که ارقام متناظر آن در آبان ماه به ترتیب ۴.۱ و ۵ درصد بوده است. گفتنی است بازار خرید و فروش مسکن در حال حاضر تحت تاثیر بسیاری از بازارهای اقتصادی کشور با رشد و افزایش قیمت روبرو شده و همین امر خود زمینه ساز رشد قیمتی در بسیاری از مناطق شهری پایتخت شده است.

این رشد قیمتی در برخی از مناطق پایتخت در مقایسه با سایر مناطق بیشتر تحت تاثیر قرار گرفته است به طوری که به گفته بسیاری از خریداران مسکن در مناطق جنوبی تهران شاهد رشد و افزایش قیمت به ویژه در بخش اجاره هستیم که این امر خود زمینه ساز ایجاد مشکلاتی برای قشر اجاره نشین پایتخت شده است.

بر اساس این گزارش بسیاری از مشاوران املاک هم این مشکل مالکان را تایید کرده و اعلام کرده اند که بازار اجاره امسال برخلاف سال‌های گذشته بسیار پر نوسان است و این موضوع خود زمینه ساز کوچ بسیاری از مستاجران به حاشیه شهرها و حومه‌های شهری شده است.

بازار رهن خانه رونق می‌گیرد؟

در همین رابطه عبدالله اوتادی عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشوری در گفتگو با اقتصاد ۲۴ گفت: با افزایش نرخ سود سپرده، بانک‌ها مقصد جدید پول صاحبان خانه می‌شود و احتمال افزایش بازار رهن زیاد شده است.

اوتادی ادامه داد: هرچند در حال حاضر به دلیل نرخ سود پایین بانک‌ها و کاهش ارزش پول برای بسیاری از مالکان پول و رهن کامل فایده‌ای ندارد و به درد آن‌ها نمی‌خورد و حتی در بانک هم باشد به میزان اجاره‌ای که دریافت می‌کنند برای آن‌ها سودآور نیست.

به گفته عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک کشور، متاسفانه بازار اجاره تحت تأثیر عوامل مختلف قرار می‌گیرد و هر بار مستاجران به دنبال تحولات در بازارهای مختلف باید تاوان گرانی و تورم را بپردازند.

بیشتر بخوانید:

هشدار به خریداران ملک؛ ۲۵ هزار کلاهبرداری پیش‌فروش آپارتمان

۲۱۷ ۴۶

کد خبر 1718694

منبع: خبرآنلاین

کلیدواژه: اجاره نشینی مسکن دلار مشاوران املاک بازار اجاره گرانی اجاره افزایش قیمت بازار مسکن اجاره بها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۶۸۳۷۰۳۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

سکته دلاری قیمت مسکن

تورم «صفر» مسکن در ماه اول سال به سکته قیمت دلاری آپارتمان‌های پایتخت منجر شد. «دنیای‌اقتصاد» آبان سال گذشته در گزارشی مرتبط با «کارگردان جدید بازار مسکن» به اثر ریسک جنگ بر «تغییر رابطه دلار و مسکن» پرداخته بود.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ کارنامه فروردین معاملات مسکن تهران از تحقق آن تحلیل حکایت دارد؛ افزایش ۱۰ درصدی قیمت دلار به افزایش قیمت مسکن منجر نشد. در حال حاضر قیمت دلاری مسکن نسبت به قله سال گذشته –خرداد- ۲۴درصد کاهش پیدا کرده است که دو علت دارد؛ یکی در ۱۴۰۲ عمل کرد و دیگری امسال.

مسیر نوسان قیمت مسکن در ماه فروردین از دلار جدا شد؛ این اتفاق مطابق پیش‌بینی‌های سال گذشته تحت تاثیر یک کارگردان جدید بود؛ اوج گیری ریسک تنش نظامی.

بررسی‌ها از آنچه بر اساس داده‌های رسمی در اولین ماه از ۱۴۰۳ رخ داد، نشان می‌دهد، رشد «صفر» قیمت آپارتمان در تهران به لحاظ تغییر ماهانه از یک‌سو و رشد ۱۰ درصدی قیمت دلار در همین فاصله اسفند پارسال تا فروردین امسال از سوی دیگر باعث «سکته قیمت دلاری مسکن» شد.

هر مترمربع واحد مسکونی در پایان سال ۱۴۰۲ بر اساس ارزش دلاری رقمی معادل ۱۳۵۶ دلار قیمت داشت، اما در حال حاضر این قیمت به ۱۲۳۰ دلار کاهش پیدا کرده است.

سطح فعلی قیمت دلاری مسکن در مقایسه با قله تاریخی خود یعنی «مترمربعی ۱۶۰۹ دلار در خرداد ۱۴۰۲» نیز ۲۴‌درصد ریزش کرده است. «متر دلاری» یک دماسنج در بازار مسکن برای تشخیص «استعداد کاهش قیمت آپارتمان» یا سنجش «فاصله قیمت خانه در سطح متعارف» است که البته برای برآورد حباب قیمت نیز مورد استفاده قرار می‌گیرد.

در فاصله پایان بهار سال گذشته تا فروردین امسال، بخشی از ریزش ۲۴ درصدی قیمت دلاری مسکن به دلیل «سریال کاهش قیمت اسمی آپارتمان در تهران از ابتدای تابستان تا پایان پاییز» رخ داد. اما در فروردین امسال، ظرف یک ماه، قیمت دلاری آپارتمان ۱۰‌درصد سقوط کرد که این به‌خاطر «قطع رابطه دلار و مسکن» در این ماه بود.

از سال ۹۷ تاکنون، نبض قیمت مسکن از نوسان قیمت دلار اثرپذیر بود. از آنجا که جهش دلار در سال ۹۷ به‌خاطر «انتظارات تورمی ناشی از بروز ریسک‌های اقتصادی و عمدتا غیراقتصادی» رخ داد و از آن سال تاکنون، همواره سایه ریسک‌ها روی انتظارات و به تبع در بازار دلار منعکس شده است، نتیجه نااطمینانی‌ها به آینده قیمت‌ها در این سال‌ها موجب شد «تقاضای سرمایه‌ای ملک برای حفاظت سرمایه خود در برابر تورم عمومی، فعال باشد و هیجان به خرج دهد».

از همین رو، طی این سال‌ها متناسب با جهش دلار، بازار مسکن نیز شاهد رشد قیمت‌ها بود به جز در مقاطعی از جمله سال ۱۴۰۰ که «خرید سرمایه‌ای دلار تحت‌تاثیر ریسک ریزش ناگهانی ناشی از احیای احتمالی برجام قرار گرفت»، سرمایه‌ها با قدرت بیشتر به سمت بازار ملک آمد. همچنین در مواقع رکود بورس نیز این شدت ورود تقاضای غیرمصرفی به بازار مسکن تشدید شد.

اما در ماه اول امسال، «بازیگردانی جدید» در بازار مسکن اتفاق افتاد.

تنش نظامی ناشی از حمله اسرائیل به سفارت ایران در سوریه و سپس تصمیم ایران برای حمله تنبیهی، «تصور عمومی بروز جنگ» را موجب شد. از آنجا که ریسک جنگ، تهدیدی برای دارایی‌های ملکی -ساختمان- محسوب می‌شود، تقاضای سرمایه‌ای ملکی از رشد قیمت دلار، تحریک نشد بلکه با احتیاط رفتار کرد.

اثر «نبود تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن فروردین» را می‌توان از «حجم بسیار پایین معاملات خرید آپارتمان در فروردین» که از فروردین سال گذشته نیز کمتر بود، مشاهده کرد. اقلیت خریدار خانه در فروردین امسال مطابق گزارشی که «دنیای‌اقتصاد» در پنجم اردیبهشت ماه درباره این بازار نوشت، «تقاضای مصرفی» بود که، چون از ماه‌ها قبل تصمیم به خرید داشته و خریدش از جنس مصرفی بوده، ریسک نظامی تاثیر منفی بر آن نداشته است.

«دنیای‌اقتصاد» سال گذشته و در روز ۱۲ آبان در گزارشی تحت عنوان جهت یابی تورم مسکن در همین صفحه، از «فاکتور جنگ» تحت عنوان کارگردان تازه وارد در این بازار نوشت و در آن گزارش، پیش‌بینی کرد، «رشد نرخ دلار تحت‌تاثیر این ریسک نمی‌تواند عامل افزایش قیمت مسکن شود».

امروز از روی اولین کارنامه ماهانه معاملات مسکن ۱۴۰۳ مشخص شد، رابطه یا اثرپذیری قیمت آپارتمان از قیمت ارز تحت شرایطی که یکی از آن‌ها می‌تواند ریسک جنگ باشد، قطع شود و این دو در مسیر غیر‌هم جهت نوسان کنند.

آخرین بازار در بازدهی

تابلوی بازدهی بازار‌ها در فروردین ۱۴۰۳ با داده‌های مربوط به قیمت مسکن تکمیل شد.

ثبات قیمت مسکن در سطح ۸۱ میلیون تومان در فروردین امسال -نسبت به اسفند سال گذشته- و تورم ماهانه بسیار نزدیک به «صفر» آن باعث شد بازار مسکن در بازدهی ماهانه آخر شود. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فروردین امسال تنها ۰.۲‌درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.

این در حالی است که بازدهی بورس ۰.۶‌درصد شد و بازدهی دلار و طلا نیز به ترتیب نرخ‌های ۱۰‌درصد و ۱۵.۷‌درصد را ثبت کردند. این «پایین‌ترین بازدهی» مسکن نیز علامت دیگر از «اثر معنادار ریسک تنش نظامی» روی رفتار تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک است.

در حال حاضر با توجه به اینکه سطح دلاری ارزش آپارتمان‌ها از سطح متعارف، حدود ۱۰۰ دلار بالاتر است، این به معنای «احتمال بالا برای تداوم ثبات قیمت اسمی و کاهش قیمت واقعی در ماه‌های آینده» می‌تواند باشد.

این سناریو در شرایطی مطرح است که «ثبات نسبی قیمت دلار»، «نبود علائم از تنش و ریسک نظامی» و همچنین «سطح پایین قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای در مقایسه با سطح فعلی قیمت آپارتمان» به عنوان سه پارامتر جهت دهنده قیمت ملک به سمت کاهش فعال هستند. به این ترتیب چشم انداز بازار مسکن در ماه‌های آتی منوط به «حفظ وضعیت این پارامتر ها»، شبیه دو فصل تابستان و پاییز سال گذشته خواهد بود.

در مجموع آن دو فصل، میانگین قیمت آپارتمان در تهران بیش از ۵‌درصد افت کرد.

در این میان، جمعی از صاحب نظران اقتصادی دارای دید و تحلیل نسبت به تحولات بازار مسکن، اخیرا در یک نظرسنجی واتس‌اپی، درباره «چشم انداز تورم مسکن» پیش‌بینی کردند، «نرخ رشد میانگین یکساله قیمت آپارتمان در تهران در سال ۱۴۰۳، کمتر از تورم عمومی یکساله باشد».

۵۹‌درصد نظردهنده‌ها این سناریو را پیش‌بینی کردند و در عین حال ۴۷‌درصد نیز همگام بودن تورم مسکن با تورم عمومی را برآورد کردند. این نگاه کارشناسی به بازار مسکن دلالت بر این دارد که در طول سال‌جاری حتی در صورت رشد احتمالی نرخ دلار، به دلیل ناتوانی نسبی قدرت خرید تقاضای سرمایه ای، احتمال رشد قیمت مسکن پایین است.